住宅ローン 借換え
固定金利・変動金利ともに、２００９年の４月から歴史的低水準で動いています。変動金利は大手都市銀行で１．３％程度、長期固定金利では住信ＳＢＩネット銀行が最も安く２．５％程度です。上記数字だけを見ると、今は低金利の変動金利でローンを組み、金利が上昇してきたら固定金利の借り換えローンに切り替えるというのが賢い選択のようにも思えます。しかし、実際にはそれほど簡単にはいかないのが現状です。
借り換えローンを契約できるのは、希望のローンの審査に通ることが大前提です。借り換えローンには抵当権の設定やローンの保証料の設定などの手続きが必要なので、諸経費が４０?６０万円かかります。また、難しいといえるのが借り換えのタイミングです。例えば、今の金融危機が翌年には落ち着いて金利が上がり出すと、すぐに借り換えローンへの切り替えを検討しないといけません。借り換えローンにすることで、ローンの返済をおさえることは出来ますが、上記リスクがあることを念頭に置いたうえで、総合的に判断することが大切です。
借り換えローンに限らず、ローンを組まなければならないような大きな買い物をする際には、できる限りリスクは抑えなければなりません。しかし、世間の動きや今後の金利動向を見通せる人は一般的には少ないです。ですから、返済額を固定にし確実なローンの返済計画を立てられる「長期固定金利」のローンにすることが、安心・安全だと思います。また、自己資金にゆとりがある人は「預金連動型住宅ローン」を検討されるのもいいかもしれません。
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借り換えローンでは、「金利が重要」と言ってきました。変動金利よりも固定金利にするメリットはわかったかと思います。しかし「固定が安心なのはわかったけれど、この不景気で金利はしばらく上がらないし、今は変動金利がお得では？」と思う人もいるかもしれません。
変動金利を実際に利用している人は増加傾向です。金利が安い時にローンを組んで、当面は変動金利で様子をみようという人が多いということです。これらの人は、金利が上がってきたら固定に切りかえようと考えます。これは、実際とても効率的というか理想的な形ですが、変動金利が動かなくても、固定金利は将来的に景気が回復する兆しがあれば金利が上がってしまうのです。
変動金利を最初に組み、将来的に固定へと変更を検討されている方は、経済の動きをよくチェックするようにしましょう。上記の方法は、長期間低金利の時期が続けばお得でしょう。しかし、いつまで変動しないのかの保証はありません。実際に、変動金利で借り換えローンを開始し、すぐに金利が上がってしまったら損をしたという気持ちになるでしょう。最初に固定金利にしておけば、完済した時点での支払額は安く済む可能性があります。
変動金利からそのうち固定金利へ切り替えるタイプと、最初から固定金利でローンを組むタイプと、どちらがお得か…、これは変動金利が今後どうなっていくかもわかりませんので、予想したり試算したりはとても難しいのです。実際に窓口などで、変動金利の期間別の返済シミュレーションなどを相談し、参考にしてみるのもいいかもしれません。
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東京スター銀行の提供する新しい預金連動型住宅ローンの特徴をご紹介します。預金連動型住宅ローンとは、住宅ローンと同額の預金を東京スター銀行で契約すると、実質の金利を０％でローンが組めるという点です。
東京スター銀行でうれしいのは、他の機関から借り換えローンをするという場合は全期間の基準金利が１％オフという優遇があるところです。固定期間は３?１０年間、借入期間は最長で３５年です。金利は３年間固定なら２．５％、１０年間固定なら２．５５％からとなっています。繰り上げ返済手数料は無料です。借入可能な金額は最大で１億円です（ただ、購入額の８０％までのようです）。保証料は無料ですが、事務手数料が１０万円かかります。また、団体信用保険料は含まれていません。さらにメンテナンスパックに加入が必至です。メンテナンスパックは保険のようなものですから返金などはありません。
東京スター銀行住宅ローンのメリット、デメリットを上記で挙げましたが、実際の声としては「ある程度預金のある人」向けの借り換えローンだそうです。あとは預金連動型なので、手元にお金があって安心・金利のコントロールができるといった声もありました。しかし一方では、事務手数料が高いことや、団体信用保険料が含まれていないこと、メンテナンスパックの加入など、トータルで考えたときにはそれほど魅力的ではなかった…という人もいます。実際にどのような金利になるのかを、しっかりとシミュレーションしてから決定しましょう。
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